近些年随着中国房地产的政策变化及市场饱和度影响，在国内投资住宅在已经不是投资客的首选。许许多多手中有部分资金的人都选择在海外置业，正是看中了近些年越来越多的留学生及移民人士定居海外，房地产市场供不应求，导致房价涨幅大，只要选对了合适的区域，无论是自住亦或者外租，投资回报率的效果都是相当可观的。外国人还可以在多伦多买房吗？
 
（10月底Oakville房源精选）
 
因此，今天我们先来谈一下多伦多地区房地产市场的投资与投机。
 
投资和投机两个概念最大的区别就在于承担的风险不一样：房地产投资者追求尽量小的风险，可观的现金流以及稳健的长期升值空间，万一市场有个风吹草动，或者短期调整，对投资者来讲影响不大，最终会守得云开见月明；而投机者愿意承受更大的风险，现金流正负不重要，只看重短期升值空间，多少有点赌博的成分，一旦升值空间缩小甚至不复存在，持有这些物业就没有任何意义，于是立即抛售，如果只是个别人这样做对市场影响还不大，如果是一群人这样那么场面将会很难看。
 
投资者根据自己的财力和对风险承受力的不同选择做投机或投资房地产市场。大多地区（GTA）自2010年以来越来越多的买家选择在高大上区购投资房，这都属于投机，房价和租金收入太不成比例；最近一两年大家发现中低端社区房价涨幅也很可观，于是投机者也大幅增加；我们今天看到的是大量上市的出租房。选择做投机者，必须具备一个条件，就是从别处有持续稳定的现金收入以帮补供房成本扣除租金收入外不足的部分，尤其是当利息上涨房地产市场面临调整时还撑得住，不至于必须折价出售；如果投资者没有多余的闲钱往里贴还是认认真真地挑选能带来现金流的投资房吧，实际上目前形势下真正意义上能带来可观现金流的投资房是打起灯笼也难找了，只能退而求其次找一些容易出租而且租售比相对较好的投资房。
 
关于投资房，下图是华人关注社区截止2月底出租房存货情况。出租房存货周转天数的定义是如果在没有新增出租屋的情况下，现有的出租屋需要消化的天数。举个例子，Richmond Hill 在过去的一年共租出低层住宅1009套，目前上市出租的低层住宅是303套，按照过去一年的出租速度，在没有新增出租屋的情况下，这303套需要约110天才能消化完。
 

 
由以上分析可以看出，Richmond Hill目前有最多的低层住宅出租房存货，其次是Markham。也就是说华人聚居的Richmond Hill和Markham房屋空置率相对较高，聚集了较多的房地产投机客，是最有可能产生房市泡沫的社区。
华人比例较低的Mississauga 出租房存货最少密西沙加最适合投资房产的区域，Vaughan次之。主要因为这两个区有比较多的就业机会，出租房需求较高，另一方面国际热钱投入较少，出租房供应有限。
    再看看各区租售比的情况：多伦多市区的C03 和Mississauga租金回报分别为3.3%和3.2%，租金收入够支付贷款月供款和部分地税；Richmond Hill和Markham租金回报为2.1%，还不够支付贷款月供。位于北约克的C14的租金回报最低，只有1.8%，主要原因是有相当一部分等待推到重建的旧房子价格被炒得奇高，租金收入却很低。北约克的C07和C15的租金回报也只有2.1%，但C07的房子从上市到租出的时间最短；位于世嘉堡的E05区和旺市租金回报是2.7%，其中旺市从上市到租出的时间也比较短。
 


Richmond Hill和Markham两个社区出租房供应量大，租金回报低，但投资者热情不减，明显是在赌房价的升值空间，是一种短期的投机行为；Mississauga和世嘉堡出租房空置率较低，租金回报好，更适合长期投资；北约克的C07很特别：一方面出租房存货较少，上市房屋能很快租出去，另一方面租金回报却很低，原因是这个区租房需求非常大，但租客以低端为主，房价却在向高大上靠拢。

 
其次关于独立屋房价，很多人关心是否会下跌。然而实际上近几年数据显示，房价任然在持续上涨中。2016年的房市疯狂，投资者买了房的都庆幸自己的物业增值不菲；手持现金还没买的则像热锅上的蚂蚁，寻寻觅觅，房价售租比之高，实在让很多人下不了手；好不容看到合适的决定出手，却又抢不到。

    根据多伦多地产局的数据库提供的信息，我们对比了2015年全年的平均涨幅及2016年1到7月独立屋房价涨幅，多伦多周边热点地区。约克区Aurora因此前房价较便宜今年补涨上去，涨幅为约克区最高，达到26%，其次是万锦市23.5%，列治文山市22%；这三个城市涨幅排序和2015年正好相反；旺市连续两年增长相对温和，保持在15%左右；奥克维尔相对去年缓慢的增长今年有大幅度的反弹，达到21%；密西沙加、奥沙华和橡树村三个工业城市今年房价上涨迅猛，工薪阶层入市活跃；埃杰克斯房价增长稳定，皮克林涨幅有所回调，涨幅12%竟然已经是各区中涨幅最小的。
    我们详细研究分析了整个大多地区各个社区的售价、租金以及空置房的情况，以及同一个社区不同类型和价位房屋的租售行情，其中部分社区或部分价位的房屋租金回报比文中列出的各个社区的情况更佳。无论您身在国内，还是已在加拿大，欢迎投资人委托。
 
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