2018年 1月 19日 星期五    English    中文繁體
【生活资讯】多伦多购房流程

随着中国房市水涨船高,和人民币年化汇率的悄悄贬值,海外资产配置已经势在必行。海外投资为何蜂拥加拿大?那作为外国人,如何在多伦多买房?除了房价,其他要考虑的因素有什么?税又是多少呢?

 

随着中国房市水涨船高,和人民币年化汇率的悄悄贬值,海外资产配置已经势在必行。海外投资为何蜂拥加拿大?那作为外国人,如何在多伦多买房?除了房价,其他要考虑的因素有什么?税又是多少呢?中国别墅VS. 加拿大独立屋

 

我们一起来看看在大多村买房的步骤吧!

 

 

我们将购房流程主要分成十步:

 

01

第一步很关键,需要找到合适的房产经纪

 

在加拿大购房和国内很多不同的地方,所有的房屋都有卖房方的地产经纪代表,和买房方的地产经纪代表。

 

作为买房者,需要选择一个您信赖的买房经纪帮助您,根据客户的要求,及时找到房源。原则上一个买家只能有一个房产经纪人,并且在没有特别理由情况下,不能随便更换。

一般本着诚实守信的原则,找房期间可能并没有签合同约定下来这种代表关系。但这并不等于就可以随便更换,或者同时找好几个房产经纪人。好的房产经纪可以十分迅速地找到合适的房源,还可以分析提供资产增长阈值,同类型房子销售和租金等信息,帮助客户确定投资方向。

 

 

02

挑选银行,对比利率,做贷款预批

 

 

    

需要做贷款的买家,尽可能先做贷款预批。这个时候,房产经纪可以给客户介绍一些比较有经验的贷款经纪人。(国外都是专人专事,整个买房的过程有房产经纪人,贷款经纪人,房屋检测专员,律师介入,以保证买家和买家的相应权益)。

 

买房利息分为浮动利息制和固定利息制:

 

浮动利率,就是合同上明确利息根据每年国家的利息政策变动而变动;

 

固定利息可以有1年,2年,3年,5年,7年,10年固定利息制,即1年(2年,3年,5年,7年,10年)内利息按照和银行约定的利息支付,直到固定利息到年限后,可以和银行再度约定或者改为浮动利率。

 

在贷款经纪人的帮助下,也许可以拿到比国家银行标准利率略低的利息。但其实,加拿大贷款利率已经很低了!并且最长可以贷款30年。

 

 

5年固定利息

约 2.59%

7年固定利息

约3.44%

10年固定利息

约3.85%

 

 

做好了贷款预批准,就如同拿到了通行证,可以帮助你在很多人抢一个房子的时候,让买房方更加确定你的买房能力,而帮助你胜出。即使是买新房,不需要抢房的情况下,一旦看中,可以以更快的速度完成买房过程。

 

 

03

 决定看房的区域(Location)

 

如果不需要经纪,一定要做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如:学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施,社区人文及升值潜力等,选出自己的最佳实际需求。

 

如果需要买方经纪,要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动,一旦预算或者需求有变化,要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后,会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。

 

决定区域是整个买房过程中的最重点。而关于区域的重要性,各类文章可谓汗牛充栋,我们就不再赘述。

 

好的区域一般兼具学区好,社区人文好,自然环境好以及交通便利等因素。所以,房主自住的若干年快乐开心,怡然自得;等到出手,又获得相当可观的收益。

 

反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微,原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止;那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多,如果没有作好功课,不小心在几大“死地“购房损失惨重者也为数不少。 

 

 

04

从区域中挑选心仪房屋,预约看房

 

 

看房是买房过程中激动人心的一个环节。

 

 

在看房前,我们会把挑选过的房源电邮给客户,让客户了解要看的房长什么样子,朝向如何,有无分门出入等;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得,让客户心中有数。

 

接下来就到了费时费力的看房阶段,我们会找出符合客户需要的物业,然后会帮客户跟各个物业的卖方代理约时间,带客户去了解房子内部及外观、周围环境等等,譬如房子路冲,将会影响居住安全和私密,以及考虑国人购房参详风水等因素,我们一般建议客人也不要考虑。

 

如果客人在国内无法到现场看房,亦可以委托我们房产经纪人实地考察,拍照片或者视频给客人作为参考。如果客人考虑买楼花,我们会把相应的楼盘信息给到你,客户只需要做决定户型,挑选楼层就行(全新洋房即公寓楼类型房产出售时,基本没有样板房作为参考)。

 

 

05

看到比较满意的房屋,想要入手,可以下offer (出价)

 

 

在安大略省,一般意义上的住宅OFFER文件全称是agreement of purchase and sale,是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件,但并不排斥其它购房合同文件,前提是双方都能认可,如果购房者试图用其它文件,事先一定要和卖家沟通好。

 

 

买二手房的需要在offer night(竞价当天)提供自己的出价,当然如果卖房方接受,也可以在竞价日之前给到你的最高出价(bullet offer),当然这个出价肯定要远远高于卖方的标价。

 

 

 

决定下Offer,通常的程序是:

 

 

①、打电话给卖方经纪登记,经纪公司让你留下联系电话,并通知(Page)卖方经纪;

②、卖方经纪会回电你的经纪,告知接受OFFER的方式:是当面递交还是传真或电邮;如果需要当面谈判,地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他地方。

 

 

 

 一般Offer中最常见的附加条款有:

 


1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。

2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。验屋条件又分两种:BUYER'S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。

3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题,买家可以在律师的建议下放弃购买。

 

需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是对相关法律的尊重,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。

 

另外一个需要说明的是:查看管理报告,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。

 

取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE,另一种就是发现一些问题,但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。

 

 

06

办理银行贷款

 

当卖房方接受了你的出价,接下来就是办理银行贷款了。如果你已经得到银行预批了,这个步骤就非常快。如果没有,就给尽快。特别是外国买家,大部分银行需要首付款在加拿大存够30-90天。你之前的买房合同交易结束日期受此影响。大家可以选择在大陆,或者香港有分行的银行开设海外账。

 

 

 

和贷款专家面谈之前,问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同,通常要准备的资料有:买房的合同(Offer),有关房屋的信息资料(Listing Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等。新移民买房,首付款35%以上的,可以不要工作收入证明,但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有正式结果。

 

一般都建议大家先去做银行预批准,对于选择的银行,确定好首付款的需要在加拿大本地的时间,不要影响到之后交易。

 

07

律师介入

 

律师则是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题,可以让各自律师协助解决。(本章节仅就所了解信息阐述,不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题,敬请咨询专业律师)


1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);

2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业,按照标准的安省购房合同条款,卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate),而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告,一般而言,第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题,会在第一时间和你沟通,陈清利害关系,让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。

3、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息,你可以向律师咨询。

4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人,也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做,可以说又快又好。同样,律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;

5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲,在安省买房,买家除了支付房款和律师费,还需要缴纳安省的土地转让税;如果在多伦多市,还要缴纳一个多伦多市的土地转让税;产权登记费;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费,一般都会牵扯到调整,买卖双方的律师会协同完成此工作;

6、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙,会立即通知买家到律师楼来取,恭喜买家成为房屋新的主人。

 

 

08

再看房(RE-VISIT)

 

交房前通常有一到两次看房,我们称之为RE-VISIT。

 

第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量客厅,厨房,卧室,家庭厅等房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。

 

第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否完好,合同价格中包含的CHATTELS是否都还在,有无损坏和改变。

 

 

09

房屋交割(Closing)

 

交房的前一或二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。房屋的首付(须先存入你的帐户并提供授权给公证人或律师提领)与贷款将从银行转至公证人或律师的帐户

 

交给律师的其他费用包括:土地转让费,地税,请律师的费用等,通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张银行本票。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

 

此外,如果客户是第一次买房的买家,可以有初次买房税务减免,这个是很重要的。加拿大鼓励第一次购屋,若客户在全球范围,从来都没买过房子,就可以申请免除地产交易税(客户需要提前告知律师,由他们完成此项申请)还有一点需要提醒各位新移民买家的是,在加拿大买房方并不需要支付中介费用,由卖方支付。

 

交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后才能从律师处取到钥匙。

 

10

交割后(After Closing)

 

 

1、尽快去房屋检查,除了查看RE-VISIT的一些注意事项外,还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆;有无留下垃圾。如发现这些问题,要及时和律师联系;

2、有些律师会帮买家致电水电气公司,通知更换业主;买家在顺利交割后,应尽快给水电气及热水炉公司电话再次确认;

3、如果屋顶,暖炉,空调等使用年限快到期,应尽快更新;阁楼保温棉不足应尽快加足;租赁的热水炉使用超过一定年限,应尽快通知租赁公司免费更换;

4、如果有比较大的装修,如更换窗户、地板,屋顶,暖炉,中央空调等,尽量早作决定和规划,最好在搬入新居之前都做好。
 

 

最后:

    一切都准备好了,就差买房了!无论您在考虑入手房产,或者已经正在准备的朋友们,祝愿各位都能挑选到心仪的住所,买到好房。

—— Benny Lin

 

 

 

 
上传: Benny
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