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    年初,又要报税了。关于出租房报税,那些可以报?那些不可以?报税是有什么需要注意的?
     
    出租房报税申报费用时要注意以下问题:
     
    ① 出租房的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。
     
    ② 出租房的汽车费。申报汽车费的时候,要比较小心。因为原则上来说,国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房,而且签订的是长期租约,申报汽车费比较不太适当。即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据,按照税法的规定,每年公里数的前两万零四公里属自用。
     
    ③ 出租房的劳务费。如果请人帮你维修照看房子,可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。
     

     
    ④ 出租房的房屋折旧。房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。另外,如果是分租,就是出租房子也是自己的主要居住处所(Principal residence),出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,你的房子就被认为改变了用途,不再是享受免增值税的主要居所。后果是,当你买房子时,房子的增值就会被认为是应征税收入。
     
    ⑤ 出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉,能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外,如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室(Homeoffice),那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份(significantportion),否则会危及自用住宅的免税额。这个比例没有固定的数字,一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。
     
     
    出租房报税时可以用来抵税的支出项目包括:
     
    - 与出租房相关的广告费-出租房的保险费
    - 出租房的地税
    - 出租房的房屋维修费
    - 与出租房相关的汽车费
    - 出租房的贷款利息
    - 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用
    - 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋,还包括代理佣金费
    - 与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费
    - 出租房的剪草费
     
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    2016年11月15日

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